芝加哥市场新动态
芝加哥
芝加哥是北美地区重要的金融和商业城市。在即将推出全新芝加哥投资项目之前，让我们首先对这个市场做出更全面的了解。
2013年下半年，鉴于芝加哥在上半年出现了金融危机后经济企稳、呈加速态势的信号，我们推出了首个芝加哥地产项目。该城市随后的经济发展一如我们的预测，资本升值、高启的租金收益、较低的地产投资成本，让投资者实现了巨大的收益。
AT Kearney 的全球城市指数中，芝加哥名列第七位。目前的人口增长速度很快，2030 年前很有可能成为一个全新的“超级城市区域”（城市人口超过 1000 万），也是目前世界上唯一具有这种潜力的发达国家城市。McKinsey Global Institute 研究院也将芝加哥视为发展速度最快的发达国家城市之一。
商业和金融业仍然是芝加哥重要的支柱行业，共有31家财富五百强企业入驻芝加哥，500 多个上市公司将总部设在这里，包括航空工程业巨头波音公司和世界第三大客运公司美联航。芝加哥还有五个主要金融交易所，包括芝加哥商品期货交易所(CME Group)和芝加哥期权交易所(CBOE)
芝加哥高科技产业目前出现了迅猛发展，对就业市场产生了积极影响。在这样的背景下，2014 年全市新增79,900 个新岗位，也是芝加哥 15 年来最高记录。
谷歌落户芝加哥的消息尤其令人振奋。目前该网络巨头在城市的WestLoop 区正在修建一个超大新办公楼，2016 年竣工后将容纳数千名雇员。
此外，一个耗资 3.2 亿美元的数字制造设计实验室也将入驻芝加哥，使得这座城市一跃成为世界尖端制造业的领军城市。另外一个主要项目就是投资超过 2 亿美元的奥黑尔机场东北货运中心，将增加超过 1 万个新职位，让奥黑尔机场发展成为世界最大的航空货运中心。
凭借这样的发展步伐和投资力度，芝加哥必将成为北美长期经济发展的主要推动力之一。过去一年的经济发展速度为2.4%，城市增长总值上涨至 5710 亿美元，在美国排名第三。2013年的居民平均收入增长速度为 4.3%，达到 48,305 美元，就业率也呈现稳定下滑的趋势。
更深入地了解芝加哥地产市场，我们可以看到城市的住宅市场中存在着大量投资机遇。供不应求是芝加哥住宅市场的主要特征之一，这种失衡状态也有加剧之势。城市中的新建项目在短期内难以解决问题。自2005 年以来，规划的住宅建设数量大幅减少 80%，目前的水平低于八年平均值 37%。在过去的三年中，这一失衡现象已经导致市场库存减少了 42%。
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在截至 2014 年 4 月的一年中，芝加哥的公寓价格上涨幅度高达 20%，这对于寻找住房的当地居民而言无疑是个坏消息，但却令投资者喜笑颜开。还有另外一个数据可以提高那些观望购房者的信心：芝加哥房价仍低于历史高位 23%，未来还有很大的上涨空间。从整个北美地区的标准来看，芝加哥市场的门槛也更低，均价仅为 263,000 美元。但芝加哥中心区的高端地段价格要远远高于这个数值。
对于地产投资者而言，芝加哥还有几个不容忽视的优势，最突出的当属较高的租金收益。深受投资老手青睐的曼哈顿，其年租金收益也不过 3.1%，而芝加哥的房东们可以实现 7.3% 的超高回报，在美国主要城市中排名第一。尽管住宅价格出现了较快的涨幅，但在 2014 年 3 月，芝加哥租金涨幅也继续摸高，达到了11% 的惊人水平，因此可以预计这种高租金收益现象将长期保持。
芝加哥地产市场另外一个优势，就是这里的交易成本很低，与纽约等同类城市相比，可以帮助置业者节省大笔购房费用。芝加哥没有按揭登记税（纽约的这项税率为 2.175%），仅这一项就能节省大量的支出。此外，芝加哥的过户税仅为 0.75%，纽约则为1.825%。举例而言，如果购买一套 50 万美元的住宅，投资者在芝加哥的相关税费支出只有 3,750 美元，但在纽约就需要 20,000 美元。在出售房产的过程中，芝加哥的资本利得税要比纽约低一个百分点，卖方过户税仅为0.45%（50万美元交易仅为2,250 美元），而纽约则为1.825%(50万美元交易 9,125 美元)。
从芝加哥各个区域来看，目前最吸引投资者关注的当属芝加哥中央商务区，又称为 Loop 区。芝加哥既没有像纽约或伦敦那样在经济危机后快速复原，也未如澳大利亚主要城市一般躲过了危机的影响。总体而言，芝加哥地产市场中，中央高端地段基本上仍然处于历史低位，未来上涨潜力值得期待。
尽管优势地段 Loop 区和南 Loop 区的房价低于历史高位，但这些地区在过去几年的价格增长幅度明显快于其他地区。不过对于投资者而言，这样的地区应该是芝加哥市场中的安全选择，因为即使是在下行区间，这些地段的项目更具保值特征，正如右侧图表所示。
目前是美国发展速度最快的城市中心，区域居民人口在截至 2010 年的十年中出现了80% 的强劲增长，这一点很显然也是推动住宅需求的重要动力。此外，这里也是美国第二大商业区、芝加哥的金融和戏剧中心、芝加哥市政厅、六所学院和大学、23 个国家领事馆、24 处历史景点、当然还有地标建筑 Willis Tower（之前的 Sears 大厦）。
此外，城市的交通网络四通八达，在某些建筑中还能欣赏到城市的全景风光和密歇根湖的优美景致，因此对于白领人士和专业人士而言（芝加哥地产市场的中坚客户群体），Loop 区无疑是置业首选。
我们首次推出的芝加哥项目获得了强烈的市场反响。为此，我们今年重返芝加哥，希望尽快为您在 Loop 的优势地段找到最优质的地产项目。
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